Kreditfonds werden immer beliebter. Die TREND-REPORT-Redaktion im Gespräch mit Lahcen Knapp, CEO der Empira AG, über die verschiedenen Formen von Immo­bilienkreditfonds und deren Marktpotenzial.

Herr Knapp, was sind Kreditfonds?
Kreditfonds sind Kapitalanlagevehikel, die bei (in der Regel institutionellen) Investoren Kapital einsammeln und es ausgewählten Kreditnehmern über eine bestimmte Laufzeit und für einen vorab vereinbarten Zweck als Fremdkapital zur Verfügung stellen. Je nach Ausgestaltung erhalten sie im Gegenzug eine laufende Verzinsung und/oder eine Beteiligung an der finanzierten Unternehmung. Aus der Unternehmensfinanzierung sind solche Produkte schon seit Langem bekannt, am deutschen Immobilienmarkt spielen sie erst seit einigen Jahren eine relevanter werdende Rolle. Gerade im Zuge regulatorischer Veränderungen (Basel III, Solvency II, u.a.) nehmen diese alternativen Finanzierungsangebote konventionellen Kreditinstituten zunehmend Marktanteile ab.

Können Sie das weiter ausführen?
Immobilienfinanzierungen im höheren LTV-Bereich sind ein Geschäft, das für klassische Banken teilweise deutlich schwieriger geworden ist. Im Kontext von Basel III müssen sie für Kredittranchen, die über den Senior Loan hinausgehen, sehr viel mehr Eigenkapital hinterlegen. Aus diesem Grund werden einige Tranchen für sie uninteressant, was eine Marktnische für Kreditfonds geschaffen hat. Neben diesem regulatorischen Faktor kommt hinzu, dass mehr und mehr Akteure auf den Immobilienmarkt streben – nicht zuletzt getrieben vom Niedrigzinsumfeld. Dies treibt die Preise. Mehr Akteure und höhere Preise bedeuten auch mehr Nachfrage nach Finanzierungen insgesamt, speziell im alternativen Bereich. Davon profitieren neben Crowdinvesting-Plattformen und Direct Lending-Anbietern eben auch Initiatoren von Kreditfonds wie wir.

Wer fragt diese Finanzierungen nach – und wieso?
Grundsätzlich gilt es, bei Immobilienkreditfonds verschiedene Formen zu unterscheiden. Dabei reicht die Palette von Whole-Loan-Finanzierungen, die den kompletten Fremdkapitalanteil eines Projekts oder einer Transaktion zur Verfügung stellen und moderat verzinst sind, bis hin zu Mezzanine-Fonds, die lediglich die riskanteste Kredittranche stellen und entsprechend hoch verzinst sind. So vielschichtig wie die Angebote sind hier auch die Kreditnehmer. Eine wichtige Zielgruppe sind sicherlich Projektentwickler. Gerade Entwickler ohne Track-Record haben es oft schwer, an konventionelle Bankkredite zu kommen oder kurzfristig Überbrückungsfinanzierungen zu erhalten. Zudem wollen oft selbst etablierte Entwickler und Käufer ihre Finanzierungsquellen diversifizieren. All dies können Kreditfonds leisten.

Wer investiert dabei in Ihre Fonds?
Unsere Produkte richten sich ausschließlich an institutionelle Investoren, vor allem Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionsfonds. Diese Anleger haben einen langfristigen Anlagehorizont und sind oftmals aufgrund ihrer eigenen Auszahlungsverpflichtungen auf regelmäßige und prognostizierbare Cashflows angewie­sen. Fest verzinste Fremdkapitalinstrumente können dies leisten. Hinzu kommt ein regulatorischer Hintergrund: Durch die Solvency-II-Regelungen sind Fremd­kapitalinvestments wie z. B. Immobilienkreditfonds für Versicherungen unter Umständen interessanter als Direktanlagen oder bestandshaltende Immobilienfonds. Institutionelle An­leger schätzen die relativ hohen Renditen, während das Risiko naturgemäß niedriger ausfällt als bei klassischen Investments in Eigenkapital. Letztlich handelt es sich auch bei Kreditfonds um Anlagen am deutschen Immobilienmarkt.

Welche Modelle bieten Sie an?
Neben Whole-Loan- und Mezzanine-Produkten bieten wir seit diesem Jahr unseren Anlegern auch einen Joint-Venture-Fonds, der dem Projektentwickler im Rahmen einer Beteiligung neben dem Fremd- auch Eigenkapital zur Verfügung stellt. Beim Exit ist er dann auch entsprechend am Verkaufserlös der Liegenschaft beteiligt. Der Vorteil für Projektentwickler liegt in der niedrigeren laufenden Verzinsung und einer größeren Planungssicherheit, die durch gleichlaufende Interessen aller Beteiligten sichergestellt ist. Für unsere institutionelle Anlegerschaft wiederum ermöglicht dieses Modell einen langfristig nachhaltigen Cashflow bei einem gleichzeitig hohen Wertschöpfungspotenzial durch den späteren Verkaufserlös. Dabei lässt sich in verschiedene Nutzungsarten investieren, von Büroimmobilien über Wohnobjekte bis hin zu – aus unserer Sicht – besonders interessanten Quartiersentwicklungen, die aus gemischt genutzten Komplexen bestehen. Diese werden besonders stark nachgefragt.

Wie groß ist das Risiko und wie hoch sind die Zinsen?
Die Zinsen reichen vom niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich bei Whole-Loan-Produkten bis hin zu niedrigen zweistelligen Prozentsätzen bei Mezzanine-Finanzierungen mit sehr kurzen Laufzeiten, sind aber natürlich vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Grundsätzlich besteht wie bei jedem Investment auch ein Ausfallrisiko. Die existierenden Risiken sind daher korrekt zu identifizieren, zu bepreisen und zu beherrschen. Entscheidend ist hier vor allem die Auswahl des Kreditnehmers beziehungsweise des zu finanzierenden Projekts. Wir achten dabei sehr auf den Track-Record des Partners. Relevant ist zudem die Bewertung und zu welchem Preis das Projekt angekauft wurde. Zuletzt zählt natürlich auch die Markteinschätzung zum jeweiligen Projekt. Hier verlassen wir uns mit Erfolg auf unsere langjährige Marktkenntnis und Expertise.

Warum können Kreditfonds im Abschwung unter Druck kommen?
Mezzanine-Kreditfonds decken die Junior-Tranchen des vergebenen Fremdkapitals ab, also die höheren Beleihungswerte. Oftmals handelt es sich um Nachrangdarlehen. Im Falle eines drastischen Wertverfalls, einer Insolvenz oder einer Zwangsversteigerung zu einem deutlich niedrigeren Preis haftet es vor dem übrigen Fremdkapital – aber immer noch nach dem Eigenkapital. Eine große Expertise in der Strukturierung solcher Finanzierungen, langjährige Erfahrung in der Auswahl von Kreditnehmern sowie am Immobilienmarkt allgemein, eine ausreichende Diversifizierung und eine risikoadäquate Bepreisung sind deshalb notwendig.

Wie wird sich der Markt in den kommenden Jahren entwickeln?
Die Wachstumsfaktoren, von denen der Markt für Kreditfonds profitiert, sind keine Modeerscheinungen, sondern nachhaltige Entwicklungen. Die regulatorischen Anreize sind vom Gesetzgeber gewollt so gesetzt und werden absehbar bestehen bleiben. Die Neujustierung institutioneller Portfolios hin zu einer höheren Sachwerte- und Immobilienallokation ist ebenfalls ein strukturelles und kein temporäres Phänomen. Selbst für den Fall abrupt und zeitnah deutlich steigender Zinsen können Anleger im Bereich Kreditfonds gelassen bleiben. In einem Umfeld generell höherer Zinsen schrumpft der Unterschied zwischen den Kosten eines konventionellen Bankkredits und Mezzanine-Fonds, sodass letztere relativ noch attraktiver werden. Für besonders interessant halte ich mit Blick auf die Zukunft dabei Mezzanine- und Joint-Venture-Strategien.

Weitere Informationen unter:
www.empira.ch