Immobilien mit Zukunft

Auch in Zeiten einer drohenden Rezession gibt es noch Gewinner. Man muss nur vorsichtiger agieren und genauer hinschauen.

Die horrende Summe von 280 Billionen US-Dollar ist weltweit in Immobilien angelegt. Dabei wechseln allein in Deutschland jährlich 70 Milliarden Euro in Form von Betongold den Besitzer. Ein Geschäft, an dem auch die klammen Landeskassen gerne partizipieren und sich durch Grunderwerbssteuererhöhungen ein immer größeres Stück vom Kuchen nehmen. Berlin machte 2007 den Anfang und außer Sachsen und Bayern folgte mittlerweile jedes Bundesland dem Hauptstadtbeispiel. Allein das Saarland erhöhte zwischen 2011 und 2015 den Steuersatz viermal auf mittlerweile 6,5 Prozent – Spitzenwert gemeinsam mit Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Thüringen. Zuletzt erhöhte am 1. Juli 2019 Mecklenburg-Vorpommern den Grunderwerbssteuersatz auf sechs Prozent.

Ralph Henger schockt nun Branche und Länder. In einem Papier des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) prognostiziert er den „Anfang vom Ende des Immobilienbooms“. Grundlage seines Kurzberichts bildet die Herbstbefragung 2019 des IW Immobilien-Index. „Von den gut 100 antwortenden leitenden Angestellten der Branche erwarten damit mehr Immobilienunternehmen für die nächsten zwölf Monate eine schlechtere als eine bessere Entwicklung“, steht dort geschrieben. Damit ist das Immobilienklima nun dreimal in Folge gesunken. „Nach der Dreimal-Regel der Konjunkturforschung signalisiert dies einen Wendepunkt und eine Richtungsänderung in der wirtschaftlichen Entwicklung. Der Abschwung hat demnach begonnen.“ Doch auch in Zeiten einer Rezession gibt es Gewinner. Man muss nur vorsichtiger agieren und genauer hinschauen.

Profiteure des E-Commerce

Zum Beispiel in den bereits erwähnten IW-Kurzbericht. Wie sich zeigt, werden insbesondere für das Segment der Handelsimmobilien schwierigere Zeiten erwartet. Zum einen reagiert dieses Segment besonders sensibel auf die Gesamtkonjunktur, sodass die erwartete Rezession ohne Verzögerung den Markt trifft. Zum anderen und vor allem jedoch wächst der Online-Handel immer weiter. Die Schaufenster von einst weichen zusehends Computerbildschirmen und Smartphone-Displays. Ein Trend, dem sich einzig Luxusgeschäfte und Fachmärkte noch widersetzen können. Während 2009 noch vier Millionen Quadratmeter in Shoppingcentren fertiggestellt wurden, sank dieser Wert bis 2014 rapide und hat sich seither etwa bei der Hälfte stabilisiert.

2018 wurden allein in Deutschland sieben Milliarden Euro in Lagerhäuser investiert.
Ralf Henger

Der große Profiteur dieser Entwicklung ist die Logistikbranche und damit das Segment der Logistikimmobilien, welches im IW-Bericht keine gesonderte Befragung erfährt. Verbunden mit Lieferversprechen wie Same-Day-Delivery nimmt vor allem der stadtnahe Flächenbedarf in hohem Maße zu. Die sogenannte „letzte Meile“ zum Endkunden in die Stadt stellt dabei hohe Anforderungen an moderne Lagerstätten und deren Ausstattung. Rund 286 Millionen Online-Bestellungen werden jährlich weltweit an den Händler zurückgeschickt. Aneinandergereiht entsprechen diese Sendungen etwa 2,9 Erdumrundungen. So wundert es nicht, dass durch den Erfolg des E-Commerce längst auch eigens eingerichtete Retourenzentren zum festen Bestandteil der Citylogistik gehören. 2020 sollen über 100 Milliarden Pakete verschickt werden, dabei wurden schon 2018 allein in Deutschland sieben Milliarden Euro in Lagerhäuser investiert.

Lukrativ knapper Wohnraum

Neben der Rezessionsangst macht das Wort Blase – jener unheilvolle Vorbote erschütternder Wirtschaftslagen – macht ebenfalls die Runde. Für sieben Städte weltweit attestieren die Experten hinter dem UBS Global Real Estate Bubble Index eine hohe Blasengefahr. Verfügbarer Wohnraum und Bevölkerungswachstum – das eherne Marktgesetz von Angebot und Nachfrage – steht vielerorts in einem derartigen Missverhältnis, dass die Mieten in den vergangenen Jahren regelrecht explodiert sind. Dennoch scheint dem Wachstum der Städte kein Ende gesetzt zu sein. Unbebaute Flächen reichen bei Weitem nicht aus, um die dauerhaft hohe Nachfrage an Wohnraum in der Stadt zu bedienen.

UBS Global Real Estate Bubble Index

Für sieben Städte weltweit (rot) attestiert der vom UBS Global Wealth Management erstellte Bericht eine hohe Blasengefahr.

Nachverdichtungen, zum Beispiel der Ausbau eines Dachgeschosses, schaffen Abhilfe. Der Platzmangel bietet aber auch vielversprechende alternative Immobilienanlageformen. Beim studentischen Wohnen etwa stößt das knappe Raumangebot zusätzlich auf eine wachsende Studierendenschaft. Allein in den vergangenen zehn Jahren stieg die Anzahl der Studienanfänger in Deutschland um knapp 50 Prozent. Wohnheime dürften für lange Zeit voll belegt sein. Eine andere Investmentalternative, die vom knappen Raum profitiert, sind Selfstorage-Häuser. In den USA schon lange populär – gewähren sie nun auch der urbanen mobilen Gesellschaft in Good Old Europe immer häufiger den ersehnten Stauraum. Den Bedarf verdeutlicht eine in Großbritannien erhobene Studie. 30 Prozent der Benutzer nehmen demnach Fahrten von mehr als 20 Minuten und noch 15 Prozent von mehr als 30 Minuten in Kauf, um den Luxus eines Stauraums nutzen zu können.

Transparenz gegen Immobilienblasen

Bedenkt man neben dem Wohnraummangel noch die öffentlich geführten Debatten über regulierende Mietpreisdeckel – vom Berliner Senat unlängst beschlossen – und Enteignungen, so stehen die A-Städte Deutschlands auf porösem Investitionsfundament. Zum Glück besteht unser Land nicht nur aus A-Städten. Investoren haben längst auch B-Städte ins Visier genommen, wo das Rendite-Risikoverhältnis wesentlich unproblematischer ist. Laut einer Studie von Dr. Lübke & Kelber sind Lüneburg, Fürth und Pforzheim die großen Gewinner im Risiko-Rendite-Verhältnis bei Investitionen in Bestandsbauten; während Fürth, Kempten im Allgäu und Bamberg für Neubauten die besten Aussichten bieten.

Hilfe beim Aufspüren lukrativer Standorte verspricht zudem 21real Estate. Auf Basis von mehr als 55 Millionen geografischen Kacheln und 1,2 Milliarden Datenpunkten bietet das PropTech-Unternehmen eine Standort- und Objektanalyse. „Unsere Datenfülle erlaubt es uns, schneller als je zuvor Investmentindikationen durchzuführen“, berichtet COO und Co-Founder Prof. Dr. Nicolai Wendland. Das Unternehmen ermöglicht eine Erstindikation in wenigen Minuten. Realisiert wird dies durch Smart und Big Data sowie selbstlernende Algorithmen, wobei auch weiche Faktoren wie Familienfreundlichkeit, Urbanität und Multikulturalität in die Bewertung mit einfließen. „Gleiches gilt für störende Faktoren wie Verkehrs- oder Industrielärm“, ergänzt Wendland.

Mit Analysen und Studien zu den verschiedensten Themen rund um Immobilien will CBRE den Markt für die Akteure transparenter machen. „Je transparenter der Markt, desto rationaler die Entscheidungen – und desto geringer das Risiko umfassender Immobilienblasen und der damit für die Gesellschaft einhergehenden negativen Folgen“, so Prof. Dr. Alexander von Erdely, CEO des Immobiliendienstleisters in Deutschland. Er bemerkt, dass insbesondere „Beratungsleistungen hinsichtlich der Nachhaltigkeit von Immobilien immer stärker von der Branche nachgefragt werden.“

Digitalisierung und Nachhaltigkeit

Kein Wunder, blickt man auf den CO2-Fußabdruck und die damit verbundenen Herausforderungen von Großstädten, die durch Smart-City-Transformationen digitaler, komfortabler und vor allem nachhaltiger werden wollen. 54 % der Weltbevölkerung leben mittlerweile in Städten und sind für 70 % des weltweiten Energieverbrauchs zuständig, wie eine UN-Studie von 2015 belegt – Tendenz steigend. 2050 soll der Anteil der städtischen Bevölkerung in Europa und den USA deutlich über 80 % liegen. Eine im letzten Jahr im Fachmagazin „Environmental Research Letters“ veröffentlichte Studie kommt zudem zum Schluss,
dass allein die 100 urbanen Regionen mit dem größten CO2-Fußabdruck für 18 % des gesamten globalen Kohlendioxidausstoßes verantwortlich sind, darunter auch die Regionen um Köln (Rang 31) und Berlin (Rang 64).

Effizientere Gebäude – Smart Buildings – sind ein wichtiges Vehikel, um dieser negativen Entwicklung entgegenzuwirken. „Digitalisierung sorgt für Effizienz und Effizienz sorgt für Nachhaltigkeit“, bringt es Jens Kramer, CEO der Promos consult und verantwortlich für die Digitalmarke easysquare, auf eine einfache Formel. Durch seine Digitalisierungsplattform für die Immobilienwirtschaft und die dazugehörige App-Familie können alle Beteiligten vernetzt und medienbruchfrei agieren. „Die Digitalisierung der Bewirtschaftungsprozesse wird von der Digitalisierung des Objektes nicht zu trennen sein“, blickt er in die Zukunft. Durch smarte Sensoren lässt sich die Effizienz smarter Immobilien steigern, wodurch diese letzten Endes auch nachhaltiger bewirtschaftet werden. „Und der Nachhaltigkeit“, ist sich Kramer sicher, „gehört die Zukunft.“

„Das zuverlässige Messen und Sammeln von Energieverbräuchen ist die wichtigste Grundlage für die Verbesserung der Energieeffizienz“, pflichtet Dr. Konrad Jerusalem, Geschäftsführer der Argentus GmbH, bei. Durch den Einsatz von Smart Metern lässt sich schon jetzt „ohne großen Aufwand ein effektives Energiemanagement aufsetzen, bei dem auf Basis der Ist-Werte Einsparpotenziale erkannt und Einsparziele definiert werden.“ Der Mitgründer des führenden Betriebskostenmanagers für Immobilien erwartet, dass es „in absehbarer Zeit eine Vielzahl von technischen Möglichkeiten geben wird, den Betrieb von Immobilien deutlich effizienter zu gestalten. Wir gehen davon aus, dass mit der richtigen Strategie bis zu 30 Prozent der Energiekosten eingespart werden können.“

Dabei sorgen Smart Meter nicht nur energetisch für mehr Effizienz, sondern bieten noch ein zusätzliches Wertschöpfungspotenzial. „Die Tatsache, dass man Daten zentral gebündelt und auf Knopfdruck abrufen kann, spart extrem viel Zeit und Kosten“, führt Markus Reinert, Vorstandsvorsitzender der IC Immobilien Holding AG, in diesem Zusammenhang aus. Auch den Begriff der Nachhaltigkeit in der Immobilienbewirtschaftung ergänzt der CEO des unabhängigen Full-Service-Dienstleisters für gewerbliche Immobilien um eine weitere Dimension: „Immobilien mit Zukunft sind in erster Linie ganz allgemein betrachtet flexible Immobilien. Das umfasst die Möglichkeit verschiedener paralleler oder aufeinanderfolgender Nutzungen, ohne dass bei einer Veränderung der Nutzungsart beziehungsweise des Nutzungskonzeptes allzu große Kosten entstehen.“

Damit reagieren solche Immobilien auf den weiter anhaltenden Trend der Mieterhaushalte in den großen Städten. Zunehmend flexible Lebensläufe binden Menschen immer seltener an einen festen Ort. Wohnungen und Häuser werden zu Lebensabschnittsimmobilien, die sich schnell an sich ändernde Bedürfnisse anpassen müssen.

New Work fordert flexible Immobilien

Flexibilität wird auch für Büroimmobilien immer entscheidender. In einer Stadt wie Berlin stehen nicht einmal mehr zwei Prozent aller Büros leer und viele der projektierten Bürogebäude sind bereits vor der Fertigstellung vermietet. Dass im Büromarkt kaum mehr spekulativ gebaut wird, bestätigt auch IW-Ökonom Henger. „Die Fehler der Vergangenheit, die zu Leerständen weit über zehn Prozent in Bürozentren wie Düsseldorf und Frankfurt geführt haben, scheinen sich nicht zu wiederholen.“ Insbesondere in den begehrten Innenstadtlagen verschärft sich daher der Kampf um Büroflächen. Co-Working wird hier zum Zauberwort optimierter Büroraumnutzung. Freiberufler und kleinere Start-ups teilen sich eine Bürofläche und greifen auf eine gemeinsame Infrastruktur –Netzwerk, Drucker, Scanner, Fax, Telefon, Beamer, Besprechungsräume etc. – zu. Weltweit teilten sich etwa 1,7 Millionen Menschen knapp 19 000 dieser flexiblen Büros. Eine Zahl, die sich allein seit 2015 – als es noch knapp 9 000 solcher Büros gab – mehr als verdoppelt hat.

Die äquivalente Entwicklung innerhalb größerer Unternehmen nennt sich Shared-Desk-Konzept. Da durch das Aufkommen von New Work die Arbeit nicht länger zwangsläufig im Büro verrichtet wird, ist es schlichtweg wirtschaftlicher, wenn es weniger feste Arbeitsplätze als Mitarbeiter gibt. Sensorik und das Internet of Things sind auch hier essenzielle Bestandteile smarter Büroimmobilien. „Sie weisen Büromitarbeitern freie Arbeitsplätze zu, passen das Licht an und regeln die Temperatur“, berichtet CBRE-CEO von Erdely. „Auf diese Weise erhalten wir auch wertvolle Informationen bezüglich des tatsächlichen Nutzerverhaltens in einer Immobilie.“

Quartiersgedanken

Dass der Sharing-Ansatz nicht nur Büroraumkonzepte transformiert, wird gerade im Westen der bayrischen Landeshauptstadt deutlich. „Mit ‚kupa – Quartier Kuvertfabrik Pasing‘, unserer ersten eigenen Entwicklung in München, bauen wir den gesellschaftlichen Megatrend Sharing weiter aus“, berichtet Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital. Neben Dachterrassen und einer Fahrradwerkstatt, die es für alle geben wird, kann die „kupa kitchen“ für größere Feierlichkeiten angemietet werden. „Zudem bieten wir E-Bikes, Lastenfahrräder, Autos und E-Scooter im Sharing-System an“, ergänzt Schorn. In Zeiten, in denen das Bauland der Metropolen knapper und Preise größer werden, macht das Konzept aus der Not eine Tugend. „Ohne die Sharing-Angebote in einem solchen Objekt mit rund 175 Wohnungen könnten sich die wenigsten all diese Flächen und Services leisten.“

Solche Quartiersentwicklungen fördern den Zusammenhalt in der Gesellschaft, ein gerade mit Blick auf den demografischen Wandel nicht zu vernachlässigender Aspekt. „Vor allem Pflegeeinrichtungen, die dem Quartiersgedanken folgen, werden immer beliebter“, berichtet entsprechend Mathias Giebken, Vorstandsvorsitzender der AviaRent Invest AG. „Dort können Menschen mit unterschiedlichen Pflegebedürfnissen mit jüngeren Generationen zusammenkommen und erhalten in verschiedenen Pflegekonzepten individuelle Leistungen.“ Eine logische Entwicklung, schließlich wünschen sich ältere Menschen einerseits, möglichst lange im eigenen Zuhause bleiben zu können, auch wenn sie auf Hilfe angewiesen sind; andererseits droht die steigende Zahl der Pflegebedürftigen die Kapazitäten der Sozialversicherungssysteme zu sprengen. Schon jetzt sind 3,5 Prozent der Bevölkerung pflegebedürftig, was seit 2009 einem Zuwachs von 22,3 Prozent entspricht. Allein in Deutschland fehlen in den nächsten 20 Jahren mehr als drei Millionen barrierefreie Wohnungen oder geeignete Pflegeheimplätze.
„Das benötigte Investitionsvolumen kann die Europäische Union ohne private Investoren nicht aufbringen“, ist sich der Spezialfondsmanager sicher. Kein Wunder also, dass das Investitionsvolumen in Seniorenimmobilien, die zugleich Geldanlage und Altersvorsorge sein können, weiter steigt.

Mut zur Rendite

Wer genau hinschaut, findet Sie also, die lukrativen und verhältnismäßig sicheren Anlagemöglichkeiten im Immobiliensektor. Dabei ist Betongold als Sachwert schlechthin vor der Inflation geschützt, vor allem bei langfristiger Betrachtung relativ wertstabil und vergleichsweise unabhängig von den Schwankungen des Kapitalmarkts. Die durchschnittliche jährliche Rendite zwischen den Jahren 1870 und 2015 lag bei 7,1 Prozent, das sind sogar 0,2 Prozentpunkte mehr als bei Aktien.
Dennoch und trotz anhaltender Nullzinspolitik und steigender Inflationsrate scheuen die Deutschen die Anlageform. 40 Prozent des deutschen Vermögens schmelzen in Form von Bargeld oder – kaum besser – Einlagen auf Sparbüchern und Tagesgeldkonten dahin. Mit Bezug zur Immobilienbranche bedeutet das: 2,5 Billionen Euro suchen ein neues Zuhause. Und mit Bezug zum Fiskus: Ihr Land wird es Ihnen danken.

von Andreas Fuhrich
a.fuhrich@trendreport.de

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