Immobilien: Anschlussfinanzierung 2026/2027 als Auslöser für Verkaufsentscheidung

Wer sein Haus vor zehn Jahren finanziert hat, ist heute selten in akuter Not. Die Raten laufen, das Konto ist im Plus, das Leben funktioniert. Und doch spüren viele Eigentümer gerade eine Verschiebung: Die nächste Finanzierungsrunde steht an, und plötzlich geht es nicht mehr nur um einen neuen Zinssatz, sondern um die Grundsatzfrage „Behalten und weiter finanzieren oder verkaufen?“

Ein hypothetischer Fall, der aber so oder so ähnlich heute vielfach in Deutschland stattfindet: Ein Ingenieur, Mitte 40, hat sein Reihenhaus vor zehn Jahren zu einem Zinssatz von damals rund 1,2 Prozent finanziert. Heute, zur Anschlussfinanzierung, liegen die Konditionen für zehnjährige Zinsbindungen inzwischen bei 3,5 bis 4,0 Prozent, also einem Vielfachen der traumhaften Baufinanzierungskonditionen aus der Ära der Niedrigstzinsen.

Die Restschuld ist zwar gesunken, doch die monatliche Belastung steigt spürbar. Erschwerend kommt hinzu: Der Ingenieur arbeitet in der Automobilzulieferung, einer Branche, die derzeit mit Kurzarbeit und Stellenabbau kämpft. Nicht nur die großen Autohersteller wie Volkswagen leiden unter der wirtschaftlichen Flaute und der zunehmenden Konkurrenz aus China. Auch und besonders die Zulieferer müssen knapsen. Und die Krise erfasst auch andere Branchen, Maschinenbau, Handel oder viele Dienstleister. Die Folge für Beschäftigte gerade mit hohen Kreditverpflichtungen: Die Liquidität, die vor zehn Jahren selbstverständlich war, wird knapper.

Viele Immobilieneigentümer kennen nicht den wahren Wert ihrer Häuser

Der erste Punkt, den Eigentümer in dieser Lage klären sollten, betrifft den tatsächlichen Wert der Immobilie. Viele kennen ihre Restschuld und die alte Rate genau, haben aber seit dem Kauf nie eine aktuelle Bewertung eingeholt. Der Beleihungswert, den die Bank ansetzt, liegt meist zehn bis 20 Prozent unter dem Marktwert. Wer nur auf diese Zahl schaut, unterschätzt oft, was ein Verkauf tatsächlich einbringen würde. André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienmakler, bringt es so auf den Punkt: „Viele Eigentümer kennen ihre Kreditkonditionen bis zur letzten Nachkommastelle, aber den heutigen Marktwert ihrer eigenen Immobilie haben sie nie ermitteln lassen. Genau diese Zahl entscheidet aber, ob Finanzieren, Modernisieren oder Verkaufen die bessere Option ist.“

Der zweite Punkt betrifft die Bankperspektive. Bei der Anschlussfinanzierung prüfen Kreditinstitute nicht mehr nur die Bonität des Kreditnehmers, sondern zunehmend das Objekt selbst. Der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Kreditsumme zu Immobilienwert, wird zum entscheidenden Hebel für die Konditionen. Dominik Nehls, Baufinanzierungsspezialist bei Dr. Klein, verweist darauf, dass gestiegene Immobilienwerte und bereits erfolgte Tilgungen die Ausgangslage oft besser machen als erwartet: „Der Zinsunterschied zwischen heute und dem Niveau Mitte der 2010er-Jahre wirkt erst einmal drastisch“, ordnet er die Situation ein, betont aber zugleich, dass ein niedrigerer Beleihungsauslauf die Konditionen der Anschlussfinanzierung meist verbessert.

Der dritte Punkt ist eine Frage des Zeitpunkts. Wer erst dann über einen Verkauf nachdenkt, wenn die Anschlussfinanzierung tatsächlich scheitert, hat kaum noch Spielraum für eine geordnete Lösung.

Und wie sieht es bei Gewerbeimmobilien aus?

Der Entscheidungsdruck beschränkt sich nicht auf private Wohnimmobilien. Auch bei Gewerbeimmobilien wird die Anschlussfinanzierung 2026/2027 zum Prüfstein. Düsseldorf eignet sich als Beispiel, weil dort die Marktspaltung besonders deutlich ist: Laut BNP Report Q2/2026 hatte die Stadt unter den sieben größten Büromärkten mit 11,8 Prozent die höchste Leerstandsquote. Zugleich blieb die Spitzenmiete bei 46 Euro je Quadratmeter, während die Durchschnittsmiete stieg. Hochwertige Flächen bleiben gefragt.

Für die Refinanzierung ist deshalb entscheidend, welchem Teilmarkt das konkrete Objekt angehört. „Die Aufgabe der Gutachter besteht darin, die Drittverwendungsfähigkeit realistisch einzuschätzen und potenzielle, rentable Nutzungsmöglichkeiten aufzuzeigen“, sagt André Heid. Eine fundierte Bewertung gewinnt daher an Bedeutung, etwa für Eigentümer, die Gewerbeimmobilien bewerten lassen in Düsseldorf, um nicht mit überholten Ertragsannahmen oder pauschalen Vergleichswerten zu kalkulieren.

Unter dem Strich steht eine zentrale Erkenntnis: Die Anschlussfinanzierung wird angesichts der Zinsentwicklung für viele Immobilieneigentümer zu einem immer bedeutsameren Thema. Sie ist aber für sich genommen kein Verkaufsgrund. „Vielmehr markiert sie den Moment, an dem Eigentümer ehrlich prüfen sollten, ob sie ihr Haus weiter finanzieren, modernisieren oder geordnet verkaufen wollen. Wer diesen Moment als Entscheidungspunkt begreift statt als Formsache, gewinnt Zeit, Optionen und am Ende meist auch den besseren Preis“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin und zertifizierte Sachverständige bei Heid Immobilienmakler.