Standortanalyse für den Immobilienmarkt

Die TREND-REPORT-Redaktion sprach mit Dr. Nicolai Wendland, CIO der 21st Real Estate GmbH über den Immobilienankauf der Zukunft.

Herr Dr. Wendland, was verstehen Sie unter „Immobilien mit Zukunft“?

Eine Immobilie mit Zukunft ist eine Immobilie mit „digitalem Zwilling“ – also ein Objekt, bei dem alle Merkmale auch digital als Datensatz vorliegen. In der Praxis bedeutet das, dass alle Verkaufsunterlagen, Due-Diligence-Informationen oder etwa Grundbucheinträge und Verträge digital abgebildet und im Transaktionsprozess mit dem Objekt gemeinsam übertragen werden, etwa via Blockchain-Technologie. Das bedeutet, dass auch sämtliche Berechnungen und Bewertungen jederzeit in Echtzeit durchgeführt werden können. Das Gesamte Bestandsportfolio kann also komplett überwacht und jederzeit überprüft werden. Eine Immobilie mit Zukunft verknüpft also die physische Immobilie mit den digitalen Informationen.

Was bietet Ihre Plattform?

Wir bieten eine Standort- und Objektanalyse auf Basis von mehr als 55 Millionen geografischen Kacheln und 1,2 Milliarden Datenpunkten. Unsere Datenfülle erlaubt es uns, schneller als je zuvor Investmentindikationen durchzuführen. In der Vergangenheit mussten etwa Exposés und Portfolios aufwendig, teilweise über mehrere Tage oder Wochen geprüft werden, dank dem Einsatz von Smart und Big Data sowie selbstlernenden Algorithmen kann diese Erstindikation in wenigen Minuten durchgeführt werden. Natürlich ersetzt das nicht den menschlichen Experten. Es bietet aber eine erste Entscheidungsgrundlage. Dabei quantifizieren wir nicht nur herkömmliche Investmentfaktoren, sondern auch ehemals schwer greifbare Lageinformationen, wie z.B. Familienfreundlichkeit und Urbanität. Diese sind für die Einschätzung zukünftiger Cashflows enorm wichtig und bei Immobilieninvestitionen nicht zu vernachlässigen.

Stichwort Smart Data und Data Science: Wie lassen sich weiche Faktoren bei der Standortanalyse erfassen?

Wir haben hierzu ein sehr komplexes System entwickelt, dass es ermöglicht, objektive Lageprofile für jede Adresse in Deutschland zu generieren. Zunächst wird ganz Deutschland in einheitliche, Datenkacheln eingeteilt, diese umfassen in Metropolen und Städten jeweils 200 mal 200 Meter. Diese Kacheln werden mit sämtlichen, relevanten Informationen gefüllt. Dies sind z.B. Standortfaktoren wie Passantenfrequenzen, verfügbares Einkommen, ÖPNV Anbindung oder , Einkaufsmöglichkeiten. Für jede Kachel werden bis zu 350 Faktoren ermittelt. Und die Kacheln über Reisezeiten miteinander verbunden. Dadurch lässt sich errechnen, wie sich das Angebot beispielsweise eines Einkaufszentrums auf die Versorgungslage einer benachbarten Kachel auswirkt. Die Ergebnisse werden gleichmäßig in Scores zwischen 0 und 100 aufgeteilt und in eine Reihenfolge gebracht. Damit schafft man eine Vergleichbarkeit zwischen den Kacheln in einem städtischen Kontext. Urbanität als Kriterium wird dann als Kombination aus der Erreichbarkeit aller Bars, Cafes und Restaurants und der Lebendigkeit einer definierten Gegend abgebildet. Gleiches wird für störende Faktoren wie beispielsweise Verkehrs- oder Industrielärm durchgeführt, was ebenfalls in das Ranking mit einfließt.

Woher beziehen Sie Ihre Daten?

Unsere Datengrundlage vereint verschiedenste Quellen. Wir nutzen öffentlich zugängliche Dienste wie Google Earth und Google Maps als Datengrundlage für Grundrisse oder Verkehrswege. Wir kaufen aber auch sozioökonomische Daten zu Städten und nutzen Quellen wie das statistische Bundesamt oder verschiedene Wirtschaftsdatenanbieter. Das heißt, wir ziehen uns über verschiedene automatisierte Anwendungen Daten aus dem Internet, aber wir kaufen auch aktiv Daten ein oder zeichnen etwa fehlende Daten nach.

Welche Grenzen sind der Digitalisierung etwa durch die Gesetzgebung gesetzt?

In der Immobilientransaktion gibt es zwei große Hemmschuhe, die miteinander verknüpft sind. Einmal ist das Grundbuch noch analog und teilweise auch nur analog einzusehen. Dadurch ist der tatsächliche Eigentumsübergang noch nicht digital abzubilden. Der zweite Hemmschuh ist die Schwierigkeit, Informationen, Besitzrechte und Transaktionsprozess digital miteinander zu verknüpfen und sicher und nachvollziehbar abzubilden. Technologisch ist jedoch beides im Grunde bereits möglich. Blockchain-Technologie kann Besitzrechte übertragen und gleichzeitig alle relevanten Objektdetails und Informationen mit der Transaktion verbinden. Im Klartext hieße das, alle Informationen über das Objekt wechseln mit dem Eigentumsübergang automatisch auch den Besitzer, nichts wird verloren und es herrscht durchgehend maximale Transparenz. Gehandelt werden können Immobilien etwa über Security-Token. Hierfür ist die Politik bereits in intensiven Diskussionen, auf welche Art und Weise ein reguliertes Angebot gestattet werden kann. Ohne die Digitalisierung des Grundbuches wird aber nur ein halbherziger Schritt vorwärts getan. Das Ziel muss es sein, den Immobilientransaktionsprozess so einfach zu machen wie den Wertpapierübergang.