Smart Citys und Immobilien mit Zukunft

Die TREND-REPORT-Redaktion sprach mit Prof. Dr. Alexander von Erdély über Trends in der Immobilienbranche.

Herr Prof. von Erdély, welche Trends treiben aktuell die Immobilienbranche?

Wir beobachten aktuell vor allem fünf maßgebliche Trends: Das zunehmende Engagement  großer Unternehmen auf die Stadtentwicklung, den massiven Modernisierungsbedarf von Gewerbeimmobilien, die Auswirkungen der Konjunkturdelle, während gleichzeitig fast alle Immobilien-Assetklassen noch immer einen Nachfrageüberhang vorweisen, die Digitalisierung der noch immer recht konservativen Branche und die rasant wachsende Bedeutung von nachhaltigen Immobilienkonzepten und Bauweisen.

Welche Rolle spielen die neuen Technologien wie KI, IoT und Sensorik in der Immobilienbranche?

Die Anwendungsmöglichkeiten sind vielfältig. Sensorik und IoT sind essenzielle Bestandteile intelligenter Immobilien, die beispielsweise Büromitarbeitern freie Arbeitsplätze zuweisen, das Licht anpassen, und die Temperatur regeln. Auf diese Weise erhalten wir auch wertvolle Informationen bezüglich des tatsächlichen Nutzerverhaltens in einer Immobilie.  KI hingegen kann Investmentabteilungen dabei helfen, attraktive Immobilienangebote nach bestimmten Kriterien zu identifizieren und zur genaueren Prüfung durch menschliche Experten vorzuschlagen. Wichtig ist, dass neue Technologien keinen Selbstzweck darstellen – entweder sollen sie Prozesse verbessern oder dem Immobiliennutzer konkrete Vorteile bringen. Darüber hinaus gilt aber zudem: Neue, technologiebasierte Geschäftsmodelle, welche die Branche grundlegend disruptieren, gibt es bislang noch nicht.

Welche Dienstleistungen bieten Sie für Rechenzentren an und welche Qualifikationen sind in diesem Kontext gefragt?

Rechenzentren sind gleich aus mehreren Gründen eine Assetklasse, die zukünftig immer mehr an Relevanz gewinnen wird. Einerseits lagern wir mehr und mehr Daten in die Cloud – also an externe Data Center aus. Der Bedarf steigt also. Zweitens besteht für Investoren die Möglichkeit, vergleichsweise viel Kapital auf wenig Raum zu allokieren, und dabei Renditen zu erzielen, die in der Regel oberhalb von Logistikimmobilien liegen. Drittens ist es möglich, Data Center an „schwierigen“ Standorten zu entwickeln, die für klassische Wohn- oder Gewerbenutzungen nicht in Frage kommen. Schließlich ist es den Daten egal, wie weit die nächste U-Bahn-Station oder die nächste Einkaufsmöglichkeit entfernt ist.

Wie werden Sie Ihrer Verantwortung gegenüber Umwelt, Mensch und Gesellschaft gerecht?

Wir sind Dienstleister. Das bedeutet, wir können Beraten, Empfehlen und Durchführen, entscheiden müssen aber schlussendlich unsere Kunden. Wir merken jedoch, dass unsere Beratungsleistungen hinsichtlich der Nachhaltigkeit von Immobilien immer stärker von der Branche nachgefragt werden.

Mit unseren vielfachen Analysen und Studien zu den verschiedensten Themen rund um das Thema Immobilie und die Immobilienmärkten wollen wir den Markt für die Akteure transparenter machen. Je transparenter der Markt, desto rationaler die Entscheidungen – und desto geringer das Risiko umfassender Immobilienblasen und den damit für die Gesellschaft einhergehenden negativen Folgen.

Wo steht Deutschland auf dem Weg zur Smart City?

„Deutsche Städte haben noch einen langen Weg zur Smart City. Dafür gibt es verschiedene Gründe. So entstehen bei uns beispielsweise keine Städte von Grund auf neu und auch der Staat hat sich bei der Digitalisierung im internationalen Vergleich nicht unbedingt hervorgehoben.  Was wir aber durchaus beobachten, ist, dass die Immobilienbranche zunehmend in ‚Urbanen Quartieren‘ denkt, und nicht mehr nur in einzelnen Immobilien. Diese Quartiere werden immer vernetzter, sowohl in ihren Flächenkonzepten, die zunehmend von Mischnutzungen geprägt sind, als auch digital – in Form von Services, die all denjenigen offenstehen, die auf dem Areal wohnen, arbeiten oder ihre Freizeit verbringen.“

Von welchen Fehlern kann man lernen, welche sind zu vermeiden?

Smart Cities sind komplexe Netzwerke, die Stück für Stück wachsen. Werden in diese Systeme Fehler eingebaut, wird es später fast unmöglich, diese zu beheben. Meine Empfehlung ist also: Schon am Anfang immer an das Ganze denken und mehr in die Flexibilität investieren.

Eine wichtige Grundlage für Smarte Cities sind gemeinsame Datenstandards, Prozesse sowie Transparenz. Hinsichtlich dieser Aspekte steigt die dafür notwendige Bereitschaft innerhalb der Immobilienbranche jüngst rasant an. Neben der Bereitschaft gilt es jedoch gerade In Deutschland, auch den Datenschutz zu beachten.

Wie kann der Austausch zwischen Immobilienbranche und Gemeinden verbessert werden?

„Sehr häufig kommt es vor, dass bei öffentlichen Ausschreibungen für neue Projekte viel Aufmerksamkeit den Architektenentwürfen gewidmet wird. Das ist natürlich wichtig, mindestens genauso wichtig ist jedoch, dass die entstehenden Immobilien, der Nutzungsmix und die öffentlichen Räume hinterher auch wirtschaftlich funktionieren wie gewollt und von den jeweiligen Nutzern angenommen werden. Und genau diese Kompetenz bietet die Immobilienbranche – und auf dieses Wissen muss die öffentliche Hand bei Projekten möglichst frühzeitig, sprich vor Auslobung von Architekturwettbewerben, zugreifen.“