Digital Property Management

Die TREND-REPORT-Redaktion sprach mit Dr. Konrad Jerusalem über die digitale Transformation in der Immobilienbewirtschaftung.

Herr Dr. Jerusalem, was verstehen Sie unter „Immobilien mit Zukunft“?

Immobilien sind zukunftsfest, wenn sie kaufmännisch und technisch nachhaltig betrieben werden und dabei einen möglichst geringen CO₂-Fußabdruck hinterlassen. Auch für die Vermietbarkeit von Immobilien wird die Nachhaltigkeit eine immer größere Rolle spielen. Daher ist es wichtig, dass die Immobilien laufend an die veränderten Lebensweisen und technischen Anforderungen angepasst werden. Ein aktuelles Beispiel sind etwa Stromtankstellen für Elektromobilität: Der Bedarf an Ladepunkten steigt enorm, nicht nur im öffentlichen Raum, sondern auch an Gebäuden, und ist eine Möglichkeit für Eigentümer, ihren Mietern einen zukunftsweisenden Service zu bieten.

Welche Vorteile haben Immobilienmanager durch die zunehmende Digitalisierung und die digitale Transformation?

Die Digitalisierung bedeutet für die Immobilienwirtschaft eine große Chance. Grundlage für ein erfolgreiches und effizientes Immobilienmanagement ist ein gutes Datenmanagement. Doch meist ist heutzutage die technische Dokumentation der Gebäude unvollständig, aktuelle Daten zum Gebäudebetrieb sind für das Controlling und Reporting nicht auf Knopfdruck verfügbar und auch die Prozesse für die Betriebskostenabrechnung sind häufig aufwendig. Hierbei können vernetzte Technologien helfen, Gebäudedaten aktuell zu halten, Kosten und Verbräuche transparenter zu machen und Immobilienmanager bei routinemäßig wiederkehrenden Prozessen zu entlasten. Ein Beispiel ist das Ablesen der Verbrauchsdaten von Strom-, Wasser- oder Gaszählern, das heute nicht mehr manuell erfolgen muss. Stattdessen können moderne „Smart Meter“ die Verbrauchsdaten durch ein Gateway-Verfahren selbstständig an eine zentrale Datenbank senden, wo sie dann automatisch weiterverarbeitet werden. Dank der digitalen Vergleichbarkeit der Daten wird eine transparente Verwaltungs- und Informationsgrundlage geschaffen, wodurch zum Beispiel Investitionsentscheidungen schneller und sicherer getroffen werden können.

Welche Rolle spielen die neuen Technologien – wie IoT, KI, Big Data, Blockchain, Machine Learning, Sensorik – dabei?

Wir erleben vor allem die Digitalisierung im klassischen Sinne, das heißt, Gebäude- oder Verbrauchsdaten der realen Welt werden immer seltener manuell, sondern digital erfasst und dokumentiert sowie – dank der Vernetzung – auch geteilt. Es wird aber in absehbarer Zeit eine Vielzahl von technischen Möglichkeiten geben, um zum Beispiel den Betrieb von Immobilien deutlich effizienter zu gestalten, etwa durch Sensoren. Darauf sollten sich Immobilienmanager frühzeitig vorbereiten, um dann gut aufgestellt zu sein.

Welche Einsparpotenziale sind zu erwarten im Hinblick auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz?

In Deutschland stehen rund 21 Millionen Gebäude, die 35 Prozent der gesamten hierzulande genutzten Energie verbrauchen. Wir gehen davon aus, dass mit der richtigen Strategie bis zu 30 Prozent der Energiekosten eingespart werden können. Die Einsparpotenziale sind also enorm.

… und auf das Prozessmanagement?

Für Property-Manager ist gerade jetzt am Jahresende eine arbeitsreiche Zeit. Betriebskostenabrechnungen wollen geschrieben, Verbrauchsdaten für die Jahresendabrechnung mit dem Versorger gesammelt und verarbeitet werden. Gleichzeitig bleiben die regelmäßigen Verwaltungs- und Reporting-Pflichten der Hausverwalter. Vernetzte Technologien können für schlankere Prozesse und deutliche Entlastung sorgen.

Was bedeutet heutzutage die Smart-Meter-Technologie im Hinblick auf Kosteneinsparungen und Energieeffizienz?

Das zuverlässige Messen und Sammeln von Energieverbräuchen ist die wichtigste Grundlage für die Verbesserung der Energieeffizienz. Daher sollten in jedem Gebäude bei der nächsten Gelegenheit die Zähler nicht nur für Strom, sondern auch für Erdgas, Fernwärme oder Wasser in fernauslesbare „Smart Meter“ umgerüstet werden. Dann lässt sich ohne großen Aufwand ein effektives Energiemanagement aufsetzen, bei dem auf Basis der Ist-Werte Einsparpotenziale erkannt und Einsparziele definiert werden. Auch lassen sich dann die Energieverbräuche laufend überwachen und Ausreißer zeitnah feststellen und die Ursachen beheben. Und wenn die Immobilie einmal über eine eigene Photovoltaikanlage mit Stromspeicher verfügen soll, ist eine digitale Messinfrastruktur unumgänglich.